بنظر گروهی از فقیهان اقرب صحت عقد اجاره است، چون هر دو فعل و اجرت آن نیز معلوم است، و اجاره خالی از یکی از دو فعل نیست، بخاطر اینکه اصل جواز است[۲۰۷].
اما گروهی دیگر از فقیهان اجاره را در هر دو فرض به دلیل مجهول بودن عمل مورد اجاره باطل دانسته اند چون اجیر قدرت انجام هر دو فعل را ندارد پس وجوب وفاء به آن متعذر است[۲۰۸]. بنابراین همچون بیعی که با دو ثمن واقع می شود غرری و باطل است[۲۰۹]. اگر این عقد به صورت جعاله واقع شود، صحیح است چون جعاله اگر مجهول هم واقع شود اشکال ندارد اما عقد اجاره اگر به صورت مجهول واقع شود صحیح نیست[۲۱۰] .
میتوان در عقد اجاره شرط نمود که هر گاه عمل مورد اجاره در خارج از مدت معین انجام گردد مقداری از مال الاجاره کم شود، چنانکه در اجاره اتومبیل برای حمل بار به مبلغ معین، قید شود که هر گاه ادارهی باربری بار را در مدت معین به محل نرساند از اجرت معینه مبلغی کم گردد، عقد اجاره مزبور صحیح است، زیرا کلیه شرایط لازمه برای انعقاد محمله موجود می باشد و شرط ضمن عقد مزبور هم از شروط فاسده نمی باشد، این است که ماده ۵۰۹ قانون مدنی میگوید: در اجاره حیوان ممکن است شرط شود که اگر موجر در وقت معین محمول را به مقصد نرساند مقدار معینی از مال الاجاره کم شود». و طبق ماده ۵۱۷ قانون مدنی «مفاد ماده ۵۰۹ در مورد متصدیان حمل و نقل نیز مجری خواهد بود» از نظر تحلیلی مورد اجاره در فرض بالا حمل مال التجاره به محل در مقابل مقدار اجرتی میباشد، و چون وصول مال التجاره در مدت معین خصوصیت دیگری را در بر دارد که آن عنوان نیز مطلوب میباشد اجرت اضافی برای آن در نظر گرفته شده است، و چنانچه در خارج از مدت عمل انجام گردد آن مقدار اضافی کسر می شود، و امر مزبور خللی در صحت اجاره وارد نمیآورد[۲۱۱].
در این مبحث گروهی از فقها بر این باورند که عقد اجاره با دو اجرت صحیح است اما گروهی دیگر رأی به بطلان آن دادهاند، اما در حقوق مدنی چنین اجارهای صحیح است.
۳-۱-۵-۱٫ در فرضی که اجاره باطل باشد، آیا عمل اجیر بدون اجرت خواهد بود؟
هرجا عقد اجاره باطل شود اگر اجیر کاری انجام داده باشد ودر صورت استیفاء مستأجر، پرداخت اجرت المثل واجب میباشد. فرقی نمیکند که اجرت المثل از اجرت المسمی بیشتر باشد یا کمتر این قاعده مورد اجماع فقیهان و از مسلمات محسوب می شود[۲۱۲]. فرقی نمی کند که طرفین عقد عالم به بطلان اجاره باشند یا جاهل پرداخت اجرت المثل باقی میماند[۲۱۳].
فرض دیگری که فقیهان در دو مثال پیشین، مورد بحث قرار دادهاند، این است که مستأجر در یکی از دو کار خواسته شده شرط عدم اجرت کند. چنین عقدی جایز نیست. مثلا اگر بگوید اگر این کالا را امروز ببری به تو اجرت میدهم، و اگر روز دیگری ببری به تو اجرت نمیدهم اجاره صحیح نیست[۲۱۴]. مستند این حکم روایت صحیحه از امام باقر میباشد:
محمد بن مسلم از امام باقر (ع) نقل میکند که می فرماید: «کُنْتُ جَالِساً عِنْدَ قَاضٍ مِنْ قُضَاهِ الْمَدِینَهِ فَأَتَاهُ رَجُلَانِ فَقَالَ أَحَدُهُمَا إِنِّی تَکَارَیْتُ هَذَا یُوَافِی بِیَ السُّوقَ یَوْمَ کَذَا وَ کَذَا وَ إِنَّهُ لَمْ یَفْعَلْ قَالَ فَقَالَ لَیْسَ لَهُ کِرَاءٌ- قَالَ فَدَعَوْتُهُ وَ قُلْتُ یَا عَبْدَ اللَّهِ لَیْسَ لَکَ أَنْ تَذْهَبَ بِحَقِّهِ وَ قُلْتُ لِلْآخَرِ لَیْسَ لَکَ أَنْ تَأْخُذَ کُلَّ الَّذِی عَلَیْهِ اصْطَلِحَا فَتَرَادَّا بَیْنَکُمَا[۲۱۵]؛: روزی نزد یکی از قضات مدینه نشسته بودم که دو مرد بر او وارد شدند. یکی از آنها گفت: ای قاضی من این شخص را اجیر کردم تادر روز معین بار مرا به بازار بیاورد و او در روز تعیین شده آن را نیاورد ، بلکه روز دیگر آن را آورد. قاضی گفت: اجیر حق گرفتن اجرت را ندارد. اما م باقر میفرماید: آن شخص را نزد خود خواندم، و به او گفتم ای بندهی خدا مبادا حق اجیر را ضایع سازی و اجرتش را به او نپردازید. و به جایر گفتم که تو حق نداری تمام اجرتی را که برایت معین شده بود بگیری، با هم صلح کنید و مقداری از اجرت تعیین شده را اسقاط و با هم سازش کنید».
اما این روایت صراحتی در این مطلب ندارد[۲۱۶].
در این صورت نیز باید قائل به صحت اجاره بود، زیرا اقتضای هر عقدی منع از نقیض آن است یعنی در این اجاره باطل نمی شود[۲۱۷].
در اجاره انسان نمی توان عملی را در زمانی در مقابل مبلغی و در زمان دیگر بدون عوض قرارداد، چنانکه با متصدی حمل و نقل قرارداده شود که هر گاه مال التجاره معین را در ظرف ده روز به مقصد برساند یکصد تومان اجرت حمل دریاقت دارد و چنانچه پس از ده روز به مقصد برساند مستحق اجرتی نمی باشد. از نظر تحلیلی عقد اجاره عبارت از قسمت اول میباشد که در مقابل حمل آن اجرت معین شده است و قسمت دوم که اجرتی برای آن مقرر نشده، لازمهی عقد اجارهی مزبور است، زیرا لازمه هر اجاره منع از نقیض آن میباشد و در عقد اجاره چنانچه منع از نقیض ذکر نشود عقد اجاره اقتضای آن را دارد و بوسیله ذکر، مقتضا تاکید می شود و در صورتی که اجیر عمل را در مدت انجام ندهد اجاره باطل میگردد و بطلان اجاره مستند به فعل اوست نه مستند به عقد اجاره و مستحق اجرت المثل عمل خود نیز نمی باشد، زیرا تصریح به آن که انجام عمل در خارج از مدت اجرت ندارد، معلوم می شود که عمل مزبور مورد استفادهی موجر نمیتواند قرار گیرد، و عمل انسان اگر چه محترم است ولی در مواردی میباشد که عمل لغو نباشد[۲۱۸].
در اینجا فقه و قانون مدنی با هم اشتراک نظر دارند که در فرضی که اجاره بدون اجرت قرارداده شود اجاره باطل نمی شود چون منع از نقیض مقتضای هر عقدی است.
۳-۱-۶٫ مرگ یکی از طرفین عقد
در اینکه آیا اجاره با مرگ موجر یا مستأجر باطل می شود، در مورد اجاره اعیان اختلاف وجود دارد. اما در مورد اجاره اشخاص وضع فرق می کند. محمد جواد مغنیه میفرماید: «اجاره با مرگ اجیر بخاطر انتفاع عمل باطل می شود و همچنین با مرگ مستأجر اجاره باطل می شود هنگامی که شرط شود که اجیر فقط برای او کار انجام دهد نه غیر او. اما اگر کلی و در ذمه باشد اجاره باطل نمی شود[۲۱۹]». مرحوم طباطبایی یزدی میفرماید: «بنابر اقوی با مرگ موجر یا مستأجر باطل نمی شود[۲۲۰]» و امام خمینی ( ره ) میفرماید: ظاهر آنست که با مرگ موجریا مستأجر اجاره اعیان باطل نمی شود، اما در اجاره اشخاص با موت اجیر اجاره باطل می شود اما اگر آن عمل را در ذمه قرار داده باشد اجاره باطل نمی شود بلکه دینی بر اجیر هست[۲۲۱] ».
سید یزدی میگوید:
«اگر کسی خودش را برای عملی اجیر کند، از خدمت گرفته یا غیر آن، با مرگ اجیر محلی برای اجاره باقی نمیماند، چون مورد اجاره شخص میباشد. همچنین است، اگر مستأجر بمیرد(مستأجری که عمل متعلق به او بوده است). اما اگر شخص انجام کاری را بعهده بگیرد و آن کار برذمهاش باشد، اجاره با مرگ او باطل نمی شود. بلکه از ترکه او خود اجاره یا عوض آن برداشته می شود[۲۲۲] ».
در ماده ۴۹۷ قانون مدنی آمده است: «عقد اجاره به واسطه ی فوت موجر یا مستأجر باطل نمی شود لیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستأجره بوده است اجاره به فوت موجر باطل می شود و اگر شرط مباشرت مستأجر شده باشد به فوت مستأجر باطل میگردد»[۲۲۳].
اجاره عقدی لازم و بنابراین، به فوت موجر یا مستأجر منحل نمی شود. این قاعدهی کلی را قانون روابط موجر و مستأجر در مدت اجاره فوت می کند نپذیرفته و به وارثان او حق داده است که به طور اجتماع اجاره را فسخ کنند. ولی باید دانست که این حق به مجموع وارثان مستأجر تعلق دارد و تجزیه ناپذیر است. پس، اگر مستأجر دارای دو فرزند باشد که یکی از آنها مایل به ادامه کسب در عین مستأجره است، دیگری حقی نسبت به سهم خود حق فسخ اجاره را ندارد[۲۲۴].
در موردی که کسی به قید مباشرت اجیر شده باشد و فوت کند، اجاره از نظر خصوصیت مباشرت نیز باطل میگردد. ولی هر گاه شرط مباشرت شده باشد به فوت اجیر مستأجر می تواند از نظر تخلف شرط اجاره را فسخ بنماید و یا از حق شرط صرف نظر کند و عمل به وسیله ی ورثهی او انجام شود[۲۲۵].
در فقه و حقوق مدنی اتفاق نظر وجود دارد که اجاره به فوت اجیر در صورت قید مباشرت باطل می شود، اما در فقه آمده است که اگر اجاره در ذمه باشد باطل نمی شود.
۳-۱-۷٫ تلف شدن مورد اجاره
تلف در لغت به معنای تباه شدن و نابود گردیدن در هر چیزی است[۲۲۶]. درتلف شدن مورد اجاره چند فرض وجود دارد:
-
- اگر مورد عمل قبل از عمل اجیر تلف شود مثل تلف کردن لباس قبل از خیاط یا مرگ صبی قبل از شیر دادن مشهور میان فقها بطلان اجاره است[۲۲۷]. در اینجا فرقی نمیکند که عمل مورد اجاره شی معینی باشد یا کلی اما اگر متعلق اجاره منفعت شخص اجیردر زمان معینی باشد و آماده برای انجام عمل مورد اجاره باشد وجهی برای بطلان اجاره نیست[۲۲۸].
-
- اگر بعضی از عین تلف شود اجاره نسبت به مقداری که تلف شده باطل می شود اگر چه متعلق اجاره، عمل تام نباشد[۲۲۹]. پس اجاره در مقداری که تلف شده باطل است ودر مابقی آن صحیح است نهایت این که اجیر مخیر است در فسخ به خاطر خیار تبعض صفقه همانطور که مستأجر در آن مخیر است[۲۳۰]. و اجیر مستحق آنچه که انجام داده است میباشد. اما اگر متعلق اجاره عمل تام باشد نه اجزاء آن اجاره باطل است و در تمام اجرت المثل رجوع می کند[۲۳۱].
-
- اگر تلف در حین عمل اجاره باشد اجاره باطل است اجیر مستحق اجرت در آنچه که از کار را انجام داده باشد است[۲۳۲].
در ماده ۴۸۳ قانون مدنی آمده است: «اگر در مدت اجاره ، عین مستأجره به واسطه حادثه، کلا یا بعضا تلف شود اجاره از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ می شود ودر صورت تلف بعض آن، مستأجر حق دارد اجاره رانسبت به بقیه فسخ کند یافقط مطالبه ی تقلیل نسبی مال الإجاره نماید[۲۳۳].
-
- اگر تلف بعد از کامل شدن کار و قبل از تسلیم آن به مستأجر باشد اجاره صحیح است. اما استحقاق اجرت متوقف بر تسلیم در باب اجاره اعمال است که آیا اجیر مستحق اجرت است به اتمام کار یا به تسلیم آن؟
فقها بر این باورند که قبل از تسلیم اجیرمستحق اجرت نخواهد بود باید کار انجام شده را تحویل مستأجر دهند تا اجیر مستحق اجرت شود[۲۳۴].
همانطور که متعلق اجاره نفس عمل است لکن اجیر ملزم به تسلیم مورد اجاره با توجه مقتضای شرط اجاره از حیث اینکه معلق بر فرض وجود عین است، عدم ضرورت التزام اجیر به اینکه عارض شدن تلف آفت سماوی باشد که خاج از اراده اجیر است پس وجهی برای بطلان اجاره باقی نمیماند بلکه اجیر مستحق اجرت المسمی است[۲۳۵].
در ماده ۴۸۸ قانون مدنی آمده است: «در حالتی که اجیر سبب تلف شده یا ثالث پیش از انجام عمل اجیر آنرا از بین برده باشد، مستاجر حق فسخ اجاره را نیز دارد».
در صورتی که کالای ساخته شده پیش از تسلیم به مستأجر تلف شود، هر گاه با تمام شدن عمل منفعت تسلیم شده به حساب آید، اجیر می تواند اجرت را بگیرد[۲۳۶].
تلف شدن عین مستأجره قبل از قبض یا بلافاصله پس از تسلیم: طبق قسمت اول مادهی۴۹۶ قانون مدنی: «عقد اجاره بواسطه ی تلف شدن عین مستأجره از تاریخ تلف باطل می شود …». بنابراین چنانچه عین مستأجره قبل از قبض تلف شود و یا بلافاصله بعد از تسلیم آن به مستأجر تلف گردد اجاره باطل است و باید موجر اجرت المثل را چنانچه دریافت نموده باشد پس دهد.
تلف عین مستأجره در اثناء مدت اجاره: طبق ماده ۴۸۳ قانون مدنی با تلف شدن عین مستأجره در اثناء مدت، اجاره از تاریخ تلف نسبت به بقیه مدت باطل میگردد و اجرت المسمی نسبت به مدت تقسیط می شود، و مقداری از آن که در مقابل مدت اجاره ی صحیح قرار میگیرد متعلق به موجر میباشد و آن مقدار که در مقابل مدت اجارهی باطل است از اجرت المسمی به مستأجر بر میگردد و هر گاه مستأجر آن را نپرداخته ذمهی او نسبت به آن ساقط می شود[۲۳۷].
در فقه آمده است که هر گاه تلف قبل از انجام عمل باشد اجاره باطل می شود اما در حقوق مدنی آمده است که مستأجر حق فسخ دارد، ودر بقیه موارد اشتراک نظر دارند.
۳-۱-۸ . اجاره بدون مدت
در خصوص اجاره بدون مدت فقها دو نظر دارند گروهی بر بطلان مطلق این نوع اجاره نظر دادهاند، و گفتهاند در اجاره از این نوع، اجرت و منفعت مجهول میماند، و آن را غرری مینماید. غرر هم نهی شده است[۲۳۸]. این نوع قرار داد تنها در صور تی که به عنوان جعاله یا اباحه در مقابل عوض معلوم فرض شود، صحیح میباشد. ولی تلقی اجاره بودن آن درست نیست[۲۳۹].
برخی از فقها اجاره بدون مدت را صحیح میدانند، چون غرر باعث بطلان معامله نمی شود[۲۴۰].
ماده ۴۶۸ قانون مدنی مجهول بودن مدت اجاره را از موارد بطلان اجاره دانسته است[۲۴۱].
به دستور ماده ۵۱۵ قانون مدنی: «اگر کسی بدون تعیین انتهای مدت اجیر شود، مدت اجاره محدود خواهد بود به مدتی که مزد از قرار آن معین شده است. بنابراین اگر مزد اجیر ازقرار روز یا هفته یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد، مدت اجاره محدود به یک روز یا یک هفته یا یک ماه یا یک سال خواهد بود و پس از انقضاء مدت مذبور اجاره برطرف میشود ولی اگر پس از انقضاء مدت اجیر به خدمت خود ادامه دهد و موجر او را نگه دارد، اجیر نیز با رضایت به همان شرایطی که در زمان اجاره بین او و موجرمقرر بود مستحق اجرت خواهد بود». حقوقیین برآنند که اجاره ی مزبور از نظر عدم تعیین مدت باطل میباشد[۲۴۲].
در این مطلب گروهی از فقها اجاره را صحیح میدانند و گروهی دیگر باطل. اما در حقوق مدنی به صراحت آمده است که چنین اجارهای باطل است.
۳-۲٫ مستثنیات بطلان اجاره
گروهی از فقها در باطل بودن اجاره بر واجبات عینی و کفایی استثناعاتی قائل شده اند که شامل موارد زیر است: